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Cesión y Sublocación | Rodolfo Martín Barbieri

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Derecho a ceder o sublocar Se le reconoce al inquilino la posibilidad de efectuar el traspaso de sus derechos a terceras personas a través de dos figuras: a) la cesión del contrato de locación; b) la sublocación. Nuestro Código Civil permite sublocar o ceder la cosa arrendada si no estuviera prohibido por el contrato o por la ley. Es admisible siempre y cuando el contrato de locación no se haya celebrado en virtud de las condiciones personales del inquilino. En la cesión, el inquilino traslada los derechos que le competen a un tercero con el mismo carácter y extensión, así como también sus obligaciones. Este concepto sigue el lineamiento establecido por el art. 3270 del Código citado que establece que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que posee, y nadie puede adquirir de esta forma un derecho mejor y más extenso que el que tenía su antecesor. El inquilino pasa a ser el cedente, y el tercero el cesionario, que ocupa la misma posición que el locatario. En la sublocación, existe una nueva locación ya que no es el mismo contrato el que se está transmitiendo al tercero, se trata de uno nuevo que las partes han celebrado y al que se deben ajustar. El inquilino pasa a ser sublocador y el tercero sublocatario. Las diferencias más grandes entre ambas figuras se dan en cuanto a la forma y prueba; en el hecho de que en la cesión el cesionario no le puede exigir al cedente que la cosa se le entregue en buen estado de conservación; y además en el hecho de que en la cesión el cedente carece de los privilegios del locador; mientras que el sublocador los tiene por el precio del arrendamiento. Existe una limitación establecida por el art. 1583 para las sublocaciones, estableciéndose que será nula toda convención por la cual se eleve en más de un veinte por ciento el precio del subarriendo en comparación con el alquiler originario. La cesión tiene que ser hecha por escrito, y se requiere la notificación al locador para que los efectos de la misma le sean imputables. 2. Prohibición convencional de ceder y sublocar: La prohibición para ceder implica también la de sublocar y viceversa. Puede establecerse la prohibición absoluta o establecerse una prohibición relativa, insertando una cláusula que estipule que no podrá cederse ni subarrendarse “sin el previo consentimiento del locador”; en cuyo caso, si se transgrede esta prohibición efectuándose la cesión o sublocación sin solicitar el consentimiento del locador, y el cesionario o sublocatario ofrecen condiciones de solvencia y buen crédito, la cesión o sublocación será válida (art. 1598). Existiendo una prohibición absoluta si el inquilino sustituye a otro en el uso y goce, el locador tendrá los siguientes derechos: a) pedir el cese de ese uso y goce con indemnización del daño causado; b) demandar la rescisión del contrato con indemnización de pérdidas e intereses. Asimismo, si el cesionario o sublocatario sabían de la prohibición cuando celebraban el contrato, deben cumplirlo hasta que el locador principal se oponga. Si por el contrario no sabían de la prohibición, su buena fe les permite negarse a recibir la cosa a menos que el cedente o sublocatario tuviese el consentimiento del locador principal. 3. Efectos: Hay que distinguir los efectos entre locatario original y cesionario o sublocatario; entre locador y locatario; entre locador original y cesionario o sublocatario. Asismismo hay que distinguir estas categorías de efectos según se trate de una cesión o una sublocación. Efectos en las relaciones entre locatario original y cesionario: El cedente no tiene privilegio por el precio de la cesión sobre las cosas introducidas en el predio. El cesionario tiene que recibir la cosa en el estado en que se encuentra, y no necesariamente en buen estado de conservación. El cedente responde por evicción por el derecho que sacrifice y carece de acción contra el cesionario por el cumplimiento que el contrato de locación le imponía (tiene únicamente un derecho de repetición si el locador le exige el cumplimiento). Efectos en las relaciones entre locatario-sublocador y sublocatario: Estos efectos se determinan siempre en wiring al nuevo contrato y no respecto del contrato originario. Pero el locador original le puede exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas al inquilino, y también puede ejercer determinados derechos contra el sublocatario. El sublocador goza de todos los privilegios del locador; mientras que el sublocatario puede demandar que se le entregue la cosa en buen estado. Efectos en las relaciones entre locador y locatario: El locatario que subarrienda o sacrifice el arrendamiento no puede por cláusula alguna liberarse de sus obligaciones respecto del locador sin su consentimiento (art. 1596). En la cesión el cesionario pasa a tener todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión; pero siempre en forma tal que demandando el cesionario al locador debe probar que su cedente está exonerado de sus obligaciones como locatario, u ofrecer él mismo cumplirlas. Pasan también al cesionario todas las obligaciones del locatario con el locador; o solamente la parte correspondiente a la cesión, sin que el cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario. En la sublocación se producen los siguientes efectos con relación al locador: continúan del mismo modo sus obligaciones con el locatario y las del locatario con él, sin que quede constituido en obligación alguna directa con el subarrendatario; el subarrendatario tiene la obligación directa de pagar los alquileres que el locatario deja de pagar y cuyo pago fuese reclamado; pero sólo hasta la cantidad que deba el locatario. No puede el subarrendatario oponer al locador los pagos adelantados de rentas que hubiese hecho al locatario, sino cuando los hubiese hecho en virtud de cláusula de su contrato; queda el subarrendatario constituido en la obligación directa de indemnizar al locador el daño que causare su uso y goce de la cosa. En síntesis, las relaciones entre locador y locatario se mantienen al margen del nuevo contrato, pero el locador acrecienta su garantía relativa al cobro de los alquileres cuando el locatario principal deja de abonarlos, hasta la concurrencia del monto que el subarrendatario debiese al sublocador. Efectos en las relaciones entre locador y cesionario: El cesionario tiene una acción directa contra el locador para obligarlo a cumplir las obligaciones que éste contrajo con el locatario; y está también directamente obligado respecto del locador por las obligaciones que surgen del contrato. Efectos en las relaciones entre locador y sublocatario: El sublocatario tiene acción directa contra el locador para exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas con el inquilino (mantener la cosa en buen estado, obligación de garantía, etc). El locador tiene a su vez acción directa contra el sublocatario por el cumplimiento de las obligaciones que emanan del nuevo contrato. 4.Daños y perjuicios derivados de la transferencia indebida: Aquí además de las acciones analizadas para dar por concluida la locación, el locador tiene contra el inquilino la acción de daños y perjuicios. La indemnización en lo que respecta al locatario será de origen contractual. También puede accionar contra el beneficiario de la transferencia; en cuyo caso la reparación será de origen extracontractual. Esto es interesante desde el punto de vista de la prescripción ya que con relación al tercero la acción prescribe a los dos años contados desde que la transferencia indebida tuvo lugar o desde que el locador pudo tener conocimiento de ella. CÓDIGO CIVIL CAPITULO VI De la cesión del arrendamiento y de la sublocación Art. 1.583. El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes. En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del artículo 1507, será nula toda convención que importe elevar en más de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario. (Párrafo incorporado por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.) A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario. (Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.) Art. 1.584. La cesión consistirá únicamente en la transmisión de los derechos y obligaciones del locatario, y a ella son aplicables las leyes sobre la cesión de derechos. Art. 1.585. El subarriendo constituye una nueva locación, y será regido por las leyes sobre el contrato de locación. Art. 1.586. El cedente no goza por el precio de la cesión de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado. Art. 1.587. El cesionario no puede exigir que el cedente le entregue la cosa en buen estado. Está obligado a recibirla en el estado en que se encuentre al momento de la cesión. Art. 1.588. El cesionario o subarrendatario, no podrá negarse a recibir la cosa arrendada, alegando la prohibición de ceder o subarrendar, impuesta al locatario si contrataron sabiendo esa prohibición. En tal caso la cesión o sublocación, producen sus efectos , si el locador no se opusiese o hasta que él se oponga. Art. 1.589. El cesionario tiene una acción directa contra el arrendador para obligarlo al cumplimiento de todas las obligaciones que él había contraído con el locatario; y está directamente obligado, respecto al arrendador, por las obligaciones que resulten del contrato de locación. Art. 1.590. El sublocador goza, por el precio del subarriendo, de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado, y el subarrendatario puede demandar al sublocador que le entregue la cosa en buen estado. Art. 1.591. El subarrendatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de las obligaciones que éste hubiese contraído con el locatario. Art. 1.592. El arrendador originario recíprocamente, tiene acción directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocación. Art. 1.593. El locador originario, tiene derecho y privilegio sobre las cosas introducidas en el predio por el subarrendatario; pero sólo puede ejercerlo hasta donde alcanzaren las obligaciones que incumben a éste. Art. 1.594. El locador originario debe admitir los pagos hechos al locatario por el subarrendatario, por los alquileres vencidos. Art. 1.595. El subarrendatario no puede oponer al locador originario los pagos anticipados que hubiese hecho, a no ser que ellos hubiesen tenido lugar por una cláusula de la sublocación, o fuesen conformes al uso de los lugares. Art. 1.596. El locatario que subarrienda, o sacrifice el arrendamiento, no puede por cláusula alguna, librarse de sus obligaciones respecto al locador, sin el consentimiento de éste. Art. 1.597. La prohibición de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento, y recíprocamente la prohibición de ceder el arrendamiento, importa prohibir el subarriendo. Art. 1.598. La cláusula de que el locatario no pueda ceder el arrendamiento, o subarrendar sin consentimiento del locador, no impedirá al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crédito. Art. 1.599. Los efectos de la cesión de la locación por parte del locatario, y en relación al locador, son: 1° Pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión; pero siempre con la calidad que, demandando el cesionario al locador, debe probar que su cedente se halla exonerado de sus obligaciones como locatario, u ofrecerse él mismo a cumplirlas; 2° Pasarán también al cesionario todas las obligaciones del locatario para con el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión, sin que el cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario. Art. 1.600. El locatario, en relación al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador; y los efectos del subarriendo serán juzgados sólo por lo que el locatario y subarrendatario hubiesen convenido entre ellos, y no por el contrato entre el locador y locatario. Art. 1.601. En relación al locador, los efectos del subarriendo son: 1° Continuarán del mismo modo las obligaciones del locador para con el locatario, y las del locatario para con el locador, sin que éste quede constituido en obligación alguna directa con el subarrendatario; 2° Queda constituido el subarrendatario en la obligación directa de pagar los alquileres o rentas, que el locatario dejare de pagar, y cuyo pago fuese demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviese debiendo al locatario; 3° No poder el subarrendatario oponer al locador los pagos adelantados de alquileres o rentas que hubiese hecho al locatario, sino cuando los hubiese hecho en virtud de cláusula de su contrato; 4° Queda también el subarrendatario constituido en la obligación directa de indemnizar el daño que causare al locador en el uso o goce de la cosa, o de la parte, que le fue arrendada. Art. 1.602. Si el locatario no obstante la prohibición impuesta en el contrato de no poder subarrendar, sustituye a otro en el uso o goce de la cosa, puede el locador hacer cesar ese uso o goce con indemnización del daño causado, o demandar la rescisión del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses. Art. 1.603. El subarriendo, y la cesión de la locación por parte del locatario se juzgarán siempre hechos bajo la cláusula implícita de que el cesionario y subarrendatario usarán y gozarán de la cosa conforme al destino para que ella se entregó por el contrato entre locador y locatario, aunque éste no lo hubiere estipulado en su contrato con el cesionario o subarrendatario. 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