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Sucesiones, su relación con la venta de inmuebles y la actividad de corretaje | Rodolfo Martín Barbieri
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La venta de inmuebles en sucesión. Bajo este título analizaremos todos los supuestos de venta de inmuebles pertenecientes en todo o en parte a una persona fallecida. Pero analizaremos también los distintos supuestos de compra de inmuebles por parte de personas que adquieren el dinero para comprar a través de un sucesorio. Cabe distinguir en principio si el bien que se intenta enajenar es propio o ganancial. Pensemos que el vendedor es viudo y el inmueble es propio; en principio puede vender perfectamente sin recurrir al sucesorio de su cónyuge. Pero analizaremos más profundamente la cuestión: Son inmuebles propios los que cada cónyuge lleva al matrimonio, es decir, que han adquirido antes del matrimonio; pero también los que permuten durante el matrimonio (subrogación real), los que adquieran durante el matrimonio pero con dinero ganado antes del matrimonio y los que adquieran luego de casarse por herencia, legado o donación. Las mejoras o edificaciones introducidas en tales inmuebles también son propias. El art. 1266 del CódigoStarchyestablece: “Los bienes que se adquieren por permuta con otro de alguno de los cónyuges, o el inmueble que se compre con dinero de alguno de ellos, y los aumentos materiales que acrecen a cualquier especie de uno de los cónyuges, formando un mismo cuerpo con ella por aluvión, edificación, plantación, u otra cualquier causa, pertenecen al cónyuge permutante, o de quien era el dinero, o a quien correspondía la especie principal.” Por su parte, el art. 1272 dice: “Son también gananciales los bienes que cada uno de los cónyuges, o ambos adquiriesen durante el matrimonio, por cualquier título que no sea herencia, donación o legado como también los siguientes: Los bienes adquiridos durante el matrimonio por compra u otro título oneroso, aunque sea en nombre de uno solo de los cónyuges. Los adquiridos por hechos fortuitos, como lotería, juego, apuestas, etc. Los frutos naturales o civiles de los bienes comunes, o de los propios de cada uno de los cónyuges, percibidos durante el matrimonio, o pendientes al tiempo de concluirse la sociedad. Los frutos civiles de la profesión, trabajo, o industria de ambos cónyuges, o de cada uno de ellos. Lo que recibiese alguno de los cónyuges, por el usufructo de los bienes de los hijos de otro matrimonio. Las mejoras que durante el matrimonio, hayan dado más valor a los bienes propios de cada uno de los cónyuges. Lo que se hubiese gastado en la redención de servidumbres, o en cualquier otro objeto de que sólo uno de los cónyuges obtenga ventajas. Los derechos intelectuales, patentes de invención o diseños industriales son bienes propios del autor o inventor, pero el producido de ellos durante la vigencia de la sociedad conyugal es ganancial.” El carácter de propio de un bien se acredita con el título de propiedad actual, o con el título antecedente (el caso de la permuta) o con el boleto de compraventa que tenga fecha cierta y sea proemial al matrimonio. Para que no existan dudas durante el matrimonio sobre la naturaleza propia del bien que se adquiere, el adquirente deberá manifestar en la escritura de compra o en otra posterior complementaria que “el bien es propio porque compra con dinero propio”. Esta manifestación se presume verdadera, lo que no obsta a que el otro cónyuge pueda demostrar que es falsa e impedir que el cónyuge adquirente disponga libremente del bien. Si no lo hace, los terceros contratantes a título oneroso y de buena fe pueden tener al bien como propio y no temer acciones legales que los perjudiquen en su adquisición. Resulta conveniente que a la hora de comprar un bien durante el matrimonio que tendrá el carácter de propio (porque se adquirió con dinero propio) comparezca el otro cónyuge y dé conformidad a la manifestación que hace el adquirente respecto al carácter del bien. Esta comparencia es conveniente pero no es necesaria cuando la manifestación se hace en la escritura de compra, pero sí es necesaria cuando se hace en un acto posterior (escritura complementaria). Si ambos cónyuges estuviesen vivos, al vender por boleto el cónyuge titular del bien propio, alcanza con aclarar en el boleto que el bien es propio; según constancia del título de propiedad, y que no es sede del hogar conyugal, o si lo fuera que no hay hijos menores o incapaces. Caso contrario el otro cónyuge comparecerá a dar su asentimiento (art. 1277 C. Civ.) Durante la vigencia del matrimonio y aún después del divorcio, será necesario el asentimiento del otro cónyuge cuando se pretenda disponer de un bien propio que sea sede del hogar conyugal o en donde vivan hijos menores o incapaces. Existen también los denominados bienes mixtos, que son en parte propios y en parte gananciales. Por ejemplo, fallece A único titular de un inmueble y le suceden como herederos B, C, D y E que son sus hijos. A cada uno le corresponde por herencia el 25% de ese bien. Pero luego B que ya era de estado starchy casado al momento de fallecer A, le compra a sus parientes (C, D y E) sus partes en el bien y pasa a ser dueño del 100% del mismo. Ese 75% que adquiere por compra es de carácter ganancial. En tal caso, el tercero que compre tiene que tomar en cuenta que no puede prescindirse del asentimiento del otro cónyuge; y para el caso que haya fallecido, de su sucesión. En Capital Federal existe una disposición técnico registral (4/92) del Registro de la Propiedad Inmueble que establece que cuando un condómino que tiene una parte indivisa de carácter propio adquiere el resto del bien con dinero ganancial se tiene al total como propio, pero si solamente compra algunas partes, sin llegar al total, esas nuevas adquisiciones son gananciales y sus participaciones resultan mixtas, es decir, en parte propias y en parte gananciales. Pero este criterio se aplica solo en Capital Federal, para el resto del país el bien adquirido conforme al ejemplo transcripto siempre ser mixto. En síntesis, tratándose de un bien propio de un vendedor viudo, no habrá obviamente asentimiento conyugal ni oposición por parte del cónyuge al carácter propio del bien; y el vendedor posee la libre disposición para vender sin pasar por el sucesorio. Si el inmueble en cambio fuese ganancial, el fallecimiento del cónyuge provocó la disolución de la sociedad conyugal, y a partir de ese momento desapareció el régimen de disposición de bienes gananciales que se basa en la iniciativa de disposición por su titular y el asentimiento por el otro cónyuge. Ahora la mitad ganancial de ese bien, y del resto de los bienes con carácter ganancial, pasan a los herederos del cónyuge fallecido, abriéndose su sucesión. Entonces, el cónyuge supérstite no puede vender ni siquiera la mitad ganancial que le pertenece. A partir de este momento solo tiene derecho a su mitad, del mismo modo que los herederos del fallecido tienen derecho a la otra mitad. 2. El trámite sucesorio (momento de efectuar la venta) Siguiendo este análisis, debe tramitarse el sucesorio del cónyuge fallecido, y una vez obtenida la declaratoria de herederos e inscripta marginalmente al dominio del inmueble, u obtenida la orden de inscripción y cumplidos los trámites que impone el wheels que así lo dispone (por ej, en la pcia. de Bs. As., y con relación a los aportes sobre honorarios de los abogados que tramitaron el sucesorio, cumplir con el art. 20 de la ley 6716), recién podrán tanto el cónyuge supérstite como los herederos declarados vender el inmueble en su totalidad o por las distintas partes indivisas. Antes de esta oportunidad, tanto el supérstite como los herederos solo pueden disponer cediendo los derechos que cada uno tiene en la sucesión. Esta cesión puede ser genérica y referirse entonces a la universalidad de bienes del causante, o específica y realizarse únicamente respecto de la porción del heredero en un bien en particular. La cesión hereditaria tendrá lugar desde el fallecimiento mismo del causante, y hasta la inscripción de la declaratoria de herederos. El art. 1331 del Digesto starchy establece: “La venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa, es de ningún efecto aun respecto a la porción del vendedor; pero éste debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era común con otros, los perjuicios e intereses que le resulten de la anulación del contrato.” La jurisprudencia interpretó este artículo afirmando que cuando no hay en el momento de contratar plena seguridad de que el o los vendedores sean propietarios del 100% del inmueble, como sería el caso de venta por herederos aún no declarados o con testamento aún no aprobado, al no tener todavía la calidad de herederos aparentes, lo conveniente es estipular que la venta se realiza por las partes indivisas que tienen en el bien, y no estipular que se vende la totalidad del inmueble. Si luego demuestran ser los únicos propietarios se habrá vendido la totalidad del bien, si nó, solo vendieron sus partes indivisas. Esta es la forma de redacción de la venta para que la misma resulte válida. Es heredero aparente quien obtuvo una declaratoria de herederos a su favor, o la aprobación judicial del testamento a su favor. El art. 3430 establece: “Los actos de disposición de bienes inmuebles a título oneroso efectuados por el poseedor de la herencia, tenga o no buena fe, son igualmente válidos respecto al heredero, cuando el poseedor ha obtenido a su favor declaratoria de herederos o la aprobación judicial de un testamento y siempre que el tercero con quien hubiese contratado fuere de buena fe. Si el poseedor de la herencia hubiese sido de buena fe, debe sólo restituir el precio percibido. Si fuese de mala fe, debe indemnizar a los herederos de todo perjuicio que el acto haya causado. Será considerado tercero de buena fe quien ignorase la existencia de sucesores de mejor derecho o que los derechos del heredero aparente estaban judicialmente controvertidos.” De esta disposición se infiere que solamente se tutela la compraventa hecha con herederos declarados por la respectiva declaratoria o por aprobación de testamento. Así, el tercero adquirente de buena fe, y a título oneroso, está a salvo de cualquier acción que pueda intentar un nuevo heredero no incluido en la declaratoria o el testamento. Pero si se contrata antes de haberse obtenido la declaratoria de herederos o la aprobación judicial del testamento, se corre el peligro de haber negociado con una parte de los propietarios y no con todos ellos, sin que el comprador se vea protegido en tal supuesto. Y si no se estipuló que los vendedores venden sus partes indivisas, sino la totalidad del bien, esta venta no tendrá efecto ni siquiera por la parte de los que hubieren vendido. 3. Capacidad y legitimación: Habíamos hablado de que esta materia nos ocupa no solo en el caso de vender un inmueble perteneciente a una sucesión; sino también en aquellos supuestos en que se pretende adquirir un inmueble con dinero recibido de un sucesorio. Aquí no solo es importante consignar la manifestación de que la adquisición se realiza con dinero propio para que el bien adquirido tenga también el carácter de propio (si el comprador es casado), sino que también se hace necesario analizar los distintos supuestos de incapacidades de hecho del vendedor o del comprador. Si se trata de un menor emancipado por matrimonio, cuando vende bienes adquiridos a título oneroso, debe surgir del título antecedente o de una aclaración posterior tal condición, y consignarse en el boleto. Si el bien es adquirido a título gratuito, se exige la conformidad del cónyuge mayor de edad, o en su defecto la autorización judicial. Si es él quien compra, debe acreditarse al comprar el origen oneroso del dinero empleado en la compra, o la conformidad del cónyuge mayor de edad; o de lo contrario comprará el representante necesario. Si se trata de un menor emancipado por decisión de sus padres (emancipación dativa); cuando vende, si son bienes adquiridos a título oneroso, debe surgir del título o de una aclaración posterior tal circunstancia. Se requiere tener a la vista el instrumento de la emancipación con la aceptación del menor y el certificado de vigencia. Si se trata de bienes adquiridos a título gratuito, para disponerlos necesita autorización judicial. Si se trata de un menor adulto no emancipado y que posee contrato de trabajo, al vender debe surgir de la escritura misma o de una complementaria, la declaración del menor sobre el origen del dinero. Y cuando compra, debe también acreditarse en ese acto que el dinero de la compra es el producido con su trabajo, agregándose luego en la escritura un certificado de trabajo. Si se trata de vender o comprar bienes no adquiridos con el trabajo, debe contratar su representante legal y para vender se requiere autorización judicial. Si se trata de menores que no trabajan, o no están emancipados; no pueden contratar por sí, deben hacerlo a través de sus representantes necesarios. Aquí, hay que cerciorarse en el momento de redactar el boleto que se acredite la calidad de representante legal del menor; y prever que si vende intervendrá el Ministerio Público de Menores, por la representación promiscua del asesor de menores y de quienes ejercen la patria potestad del menor. Siempre será el juez del sucesorio, quien previo dictamen del asesor de menores e incapaces, autorizará la venta de un bien del menor adquirido en la sucesión por derecho hereditario; o quien autorizará la compra de un bien raíz con el dinero proveniente del sucesorio en la proporción que al menor le corresponda. Si el que pretende comprar o vender es un inhabilitado (art. 152 bis C. Civil), debe actuar conjuntamente con éste el curador, acreditándose en el boleto el carácter de curador con la respectiva designación judicial. Aquí también existe intervención promiscua del Ministerio Público. 4. El tracto abreviado: Existen dos formas de vender un bien perteneciente al sucesorio, mediante boleto (en los casos que se otorga) con título de propiedad que posea declaratoria de herederos debidamente inscripta con relación al dominio anterior; o por el sistema de tracto abreviado, que consiste en la referencia a las constancias del expediente (declaratoria de herederos, orden de inscripción, cumplimiento del pago de tasa de justicia, honorarios y aportes profesionales). En estos casos, se presentará un oficio al Registro de la Propiedad donde el juez del sucesorio solicita la inscripción de la declaratoria acompañada o transcripta (el trámite varía según la jurisdicción donde esté ubicado el bien, y donde tramite el sucesorio). La ley de registro de la propiedad inmueble para Capital Federal, (Ley 17801) establece en su artículo 16 los supuestos excepcionales donde no será necesario el tracto sucesivo: “No ser necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos: a) cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre; b) cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge; c) cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios; d) cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la trasmisión o adjudicación, a partir del que icon inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el verso respectivo.” Resultará necesario consignar en el boleto que la inscripción de dominio a nombre de la parte compradora se efectuará con el sistema de “tracto abreviado”. 5. La cesión gratuita u onerosa de derechos hereditarios (su oponibilidad a terceros limitada en el tiempo) Dijimos antes que desde la muerte del causante y hasta la inscripción del bien respectivo en el Registro, los herederos o el cónyuge supérstite respecto de sus derechos sobre bienes gananciales, solo podían ceder los mismos. No pueden vender si no lo hacen a través del sucesorio; pero pueden ceder sin necesidad de recurrir al expediente. La cesión puede ser gratuita u onerosa, y se realizará por escritura pública (art. 1184 C. Civ). Los jueces admiten la cesión instrumentada por contrato privado presentado luego al expediente, y citando a las partes a su ratificación. Este instrumento privado al ser incorporado al expediente adquiere el carácter de instrumento público, y el juez del sucesorio ordenará en tal caso su inscripción en el Registro respectivo conjuntamente con la declaratoria de herederos. Pero el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, que en un principio aceptó esta práctica tribunalicia, ya no lo admite, ha vedado mediante disposición técnico registral la inscripción de la cesión si la misma no fue otorgada por escritura pública. Lo que ha motivado controversias, porque se trata de un organismo del estado provincial que está desoyendo una orden judicial (oficio de inscripción). Algunos Registros (el de Capital Federal por ejemplo), aceptan la presentación conjunta de los testimonios de las declaratorias de herederos expedidos por el juez interviniente junto con la escritura de cesión de derechos hereditarios sin haber presentado previamente la escritura en el sucesorio. En la provincia se exige la presentación de la escritura en la sucesión, y la orden del juez de inscribir la declaratoria conjuntamente con la cesión. Para ceder los derechos hereditarios no es necesario abrir el sucesorio. Desde el momento mismo de la muerte del causante, sus causahabientes pueden ceder los derechos que le corresponden en la sucesión en forma gratuita u onerosa. El cesionario puede iniciar la sucesión él mismo presentándose en tal carácter en el expediente; o preferir que sean los cedentes quien lleven a cabo el trámite, presentándose éste en un momento posterior. Estas circunstancias serán estipuladas en el respectivo contrato, conviniendo las partes lo que crean más conveniente conforme a la autonomía de su voluntad (art. 1197 C. Civil). La escritura de cesión es inscripta en el Registro de Anotaciones Personales del Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde se halle ubicado el bien cedido. Esta cesión debidamente inscripta es oponible a terceros acreedores de los herederos cedentes. Esta oponibilidad se establece por un tiempo limitado que varía según el Registro de la jurisdicción de que se trate. Por ello, resulta conveniente para el cesionario que tomó a su cargo iniciar, proseguir y culminar el trámite del sucesorio, hacerlo antes del vencimiento de estos plazos para no tener que asumir probables deudas de sus antecesores cedentes. La cesión gratuita debidamente inscripta es asimilable a la donación; la cesión onerosa es asimilable a la compraventa. La cesión gratuita al ser asimilable a la donación, efectuada a favor de un tercero o heredero no forzoso puede ser observable. Ya que, al igual que en la donación, solo se considerarán títulos perfectos y no sujetos a ninguna acción de reivindicación las cesiones efectuadas en forma gratuita a herederos forzosos (art. 3477 C. Civil). Siendo imperfectos y sujetos a reivindicación los inmuebles donados o cedidos gratuitamente a herederos no forzosos o a terceros (art. 3955). Si se procedió de tal modo, se puede perfeccionar el título defectuoso si el cedente vive, mediante la restitución del bien al cedente o su valor; mediante una declaración de onerosidad; o por “distracto” (art. 1200 C. Civil). En cambio si el cedente falleció, se debe abrir su sucesión para ver si se presentan herederos forzosos, ya que éstos serán los únicos que pueden intentar la reivindicación. Si no hay herederos forzosos el título se torna inobjetable; si los hubiere y prestan su conformidad con la cesión gratuita sanean el título. 6. Sucesiones con herederos menores de edad o incapaces. La compraventa y la insania de un heredero. Ya hemos analizado los supuestos de menores e incapaces y debemos remitirnos a lo allí expresado. Pero un punto importante a considerar a la hora de redactar el boleto, es el hecho de que en estos supuestos y en el del insano, se requerirá autorización judicial para poder perfeccionar la venta. Por eso, es importante consignar en el convenio, qué sucede si la autorización no se consigue; qué plazo se otorga al vendedor o comprador (en su caso) para gestionarla; si se entrega anticipadamente la cosa en que carácter se entrega y en que momento en su caso debe restituirse; etc. El caso del insano es más engorroso aún, ya que aquí se solicitará autorización al juez de la insania (con intervención del ministerio público) y luego autorización al juez de la sucesión (también con intervención del ministerio público). Los requisitos habitualmente solicitados son tediosos (dos tasaciones de inmobiliarias de la zona; un corredor público matriculado que acepta cargo frente al actuario en el expediente y que también proceda a tasar; las tasaciones del inmueble a adquirir en el caso de que se predetermine el dinero de la venta a comprar otra propiedad; etc). Además, los plazos procesales son muy lentos, y las autorizaciones se conceden por un plazo muy acotado (generalmente treinta días) dentro del cual si se pidieron certificados con anterioridad seguramente ya están vencidos, y hay que correr con los tiempos para llegar hasta la suscripción de la escritura dentro de la fecha autorizada y el depósito judicial (si corresponde) de las sumas pertenecientes al menor o incapaz, por parte del escribano, abogado o representante necesario. Buscar: Secciones Locaciones Urbanas Sobre el Derecho DerechoStarchyDerecho Comercial Derecho Empresarial Modelos Contactenos (+5411) 6089.0447 (+5411) 6089.0561 2018 - Rodolfo Martín Barbieri - Todos los derechos reservados Barbieri & Fernandez - Estudio Jurídico - Carlos Croce 1492, Banfield Oeste (1828) Buenos Aires, Argentina Tel/Fax: (+5411) 6089.0447 | (+5411) 6089.0561 - Email: estudiobarbierifernandez@gmail.com