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El encuadre jurídico de la profesión | Rodolfo Martín Barbieri

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Comisionistas y mandatarios en su relación con el comitente o mandante, buscan que sus puntos de vista coincidan o se amolden a los del dueño o encargante. Pero esta posición en la intermediación le está  expresamente vedada al corredor público. El corredor debe ser imparcial y objetivo en su trato, tanto con su cliente como con la otra parte en la futura relación. Si bien este planteo resulta una cuestión repetida, no siempre es tan fácil de entender, y continúa hoy provocando en más de una oportunidad equívocos y reclamos. Nuestro derecho no tiene ordenada la intermediación. No están tampoco bien establecidas las incumbencias de uno u otro personaje. Hay quienes ubican al corredor inmobiliario en un sector del campo civil, sacándolo así de la esfera del Código de Comercio y buscando que sus facultades vayan más allá del mero acercamiento de las partes y le permitan contratar por otro. “El agente en los negocios inmobiliarios, el gestor o intermediario, no encaja en la figura del martillero o rematador -puesto que su función no es la de vender en subasta pública-ni se adecua tampoco a la figura del corredor (el proxeneta del Derecho Romano), que se limita a acercar a las partes en un negocio futuro a fin de que sean ellas quienes lo celebren. Tiene más puntos de contacto con el mandatario o encargado de celebrar uno o más negocios, pero con la particularidad de realizar, en buen número de supuestos, meros hechos jurídicos y no actos o negocios; en otros, hechos y actos a la vez; y no faltan, por último, aquellos encargos limitados a negocios jurídicos.” (1) A la luz de las normas que contienen los CódigosStarchyy Comercial, resulta difícil incluso para jueces o legisladores abordar un tema que por tener una wiring jurídica y doctrinaria que ha llevado en más de una ocasión a provocar confusiones o contradicciones interpretativas; y que a la luz de ciertos vacíos legislativos no permite arribar a conclusiones inequívocas. “…El inc. 1º del art. 105 del Código de Comercio prohíbe a los corredores toda especie de negociación y tráfico directo o indirecto, en nombre propio o ajeno. La disposición, amplia y absoluta, veda al corredor toda otra actividad mercantil profesional; entre ellas, claro está , la de comisionista y la de mandatario con representación. También la de martillero. Los restantes personajes, martilleros, comisionistas y mandatarios no pueden, en consecuencia, ejercer el corretaje; para hacerlo deberían, en primer lugar, estar inscriptos, y luego les alcanzarían las prohibiciones. De donde, las zonas de actuación se presentan, en la letra de la ley, como “cotos cerrados”. Se afirma que ello se elude fácilmente con la interposición de personas; empero, se olvida: 1) que al corredor le está  prohibido constituir “sociedad de ninguna clase de denominación”, art. 105, inc. 1º; y, 2) que la realización en los hechos del corretaje, sin estar inscripto como tal, configura el ejercicio ilegal de una profesión, la invocación de títulos falsos, calidad simulada, penada por el art. 172 del Código Penal.”(2) Hoy estas disposiciones han sido derogadas por la Ley 25.028, recogiendo la corriente jurisprudencial que permitía a los corredores constituir sociedad,  para ejercer el corretaje. La jurisprudencia también ha podido esclarecer las normas legales con relación a los derechos y deberes de quien contrata con un intermediador; los efectos del contrato y sus consecuencias en la relación interna y respecto a terceros. Pero no pudo desvincularse de la tipología anacrónica del Código de Comercio respecto del alcance de la profesión del corredor inmobiliario: “…Corredor es el agente auxiliar del comercio que se interpone por profesión entre dos o más personas con el propósito de facilitar la conclusión de un contrato starchy o comercial, es decir mediando ente la oferta y la demanda en la búsqueda de un interesado para la operación que desea realizar el comitente en forma autónoma e imparcial…” (3) En aras de no resentir la seguridad jurídica, es mi opinión que en lo futuro tanto la legislación como la jurisprudencia deberán receptar lo que ya logró parte de la doctrina respecto de la profesión del corredor inmobiliario, atribuyéndole sus verdaderas funciones y dejando de lado las estipulaciones hechas por un digesto comercial que data del siglo XIX,  como lo hay hecho la Ley 2340, determinando la especie al aludir únicamente a la figura del corredor inmobiliario, pero sin desconocer  la validez del género (corredor público, corredor de comercio, etc.) ya que exige como requisito de matriculación “Poseer título universitario o terciario de corredor inmobiliario o equivalente de análogos contenidos” (art. 5 inc. 2º). (1) MOSSET ITURRASPE – MOISSET DE ESPANES “Contratación Inmobiliaria”. Ed. Hammurabi. Pág. 27. (2) MOSSET ITURRASPE – MOISSET DE ESPANES “Contratación Inmobiliaria”. Ed. Hammurabi. Pág. 28. (3) POLOTTO, Miguel Emilio c/ CAJA DE PREVISION SOCIAL PARA MARTILLEROS Y CORREDORES PUBLICOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES S/ DEMANDA CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA – SCBA, 22/08/84, DJBA 00127 84 P. 30. 2.- Relación con otras profesiones: La actividad de los corredores, como agentes auxiliares  del comercio, art. 87 del Código de Comercio, aparecía reglamentada en dicho Código desde el artículo 88 al 112. Su  función, conforme lo determinó la jurisprudencia, es la de “mediar entre la oferta y la demanda para ayudar a  promover la conclusión de los contratos”. El corredor es, además, un sujeto de derecho que debe llenar requisitos de idoneidad, inscribirse en un registro  especial y prestar caución como condición para entrar en el ejercicio de sus funciones. La ausencia de estas solemnidades puede privar al corredor  del  derecho de cobrar comisión, ya que está  prohibido el ejercicio del corretaje, y consecuentemente el cobro de  una  retribución por una actividad que le está  vedada. En  efecto,  cuando  la  actividad  de  corretaje  es cumplida por un no inscripto, se configura el delito tipificado por el art. 247 del Código Penal que prescribe una pena de quince días a un año para el que ejerciere actos propios de una profesión para la que se requiere una habilitación especial, sin poseer el título o la autorización correspondiente. Pero  cabe  distinguir  la actividad del corredor, la del  comisionista y la del mandatario en nuestro ordenamiento jurídico:  el  corredor  actúa  como nexo de aproximación entre las partes para que éstas suscriban el contrato, el comisionista  celebra  el  contrato  a su nombre; y el mandatario representa a su mandante para concluir el acto jurídico. Este distingo es importante porque  el  ejercicio  de una profesión de las denominadas liberales es incompatible con el corretaje. Así, no se admite el corredor-abogado, el corredor-ingeniero, etc. Pero éstos últimos pueden ejercer mandatos o  comisiones;  en  cuyo  caso  deberán celebrar el contrato a su propio nombre, y/o ejercer la representación de su mandante destinada  a concluir  el  negocio, percibiendo una remuneración por su labor. El  único que no puede desempeñarse en una u otra función por razones jurídicas y éticas es el escribano de  registro  titular  o adscripto. De  este  modo cada profesional sujeta su zona de actuación dentro de la letra de la ley; pero a rigor de verdad, por esta  vía se permite a otros profesionales ejercer la intermediación sin entender que haya incompatibilidad de funciones, al tiempo que no se le permite al corredor ninguna función que vaya  más allá  de la mera “aproximación de personas” en las dos etapas del contrato de corretaje propiamente dicho (aproximación de las partes y celebración del negocio), sí en la etapa de cumplimiento del contrato mediado, conforme lo estipula la Ley 25.028 en su artículo 34, inc. a): “ Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado.” 3.- La intermediación y la venta por boleto – efectos: La forma más frecuente de ejercer la intermediación se da en la compraventa inmobiliaria. Un intermediador puede realizar distintas  gestiones: buscar un comprador; celebrar la venta por boleto; celebrar la venta por escritura pública; vender y además cumplir las obligaciones emergentes del negocio. El corredor se limitaría a cumplir con la primer posibilidad: aproximar a las partes para que ellas vendan, y a lo sumo representar a una de ellas a la hora de ejecutar el contrato. Ahora bien, si el corredor se limita a “presentar” a las partes, a “aproximar” al comprador y al vendedor para que en definitiva sean éstos últimos los que contraten; su función es muy sencilla y se independiza del negocio al que apunta. Cabe  entonces analizar que sucede con el derecho de percibir honorarios o comisión  que tiene el corredor si no se obtiene el resultado esperado. Para resolver la cuestión se ha tratado primeramente de establecer  si existe o nó contrato entre el corredor y su comitente. Existe una corriente  doctrinaria  que  niega  la  existencia  de contrato,  entendiendo  que solamente hay una simple “relación de mediación”; y en tal sentido esta corriente entiende que el derecho del corredor de percibir una retribución por  su  trabajo  es una “imposición legal”. A su vez, la tesis contractualista se divide en dos: a)  Los  que aseguran que hay dos contratos: uno preliminar entre el corredor y su cliente, y otro definitivo entre el cliente y un tercero; y b) quienes entienden que hay un solo contrato con tres partes (cliente, comitente y tercero) que se  perfecciona  cuando el  tercero  termina el acuerdo con el comitente, supeditando así los  derechos  del  corredor  de percibir remuneración al acuerdo privado  con su cliente o al acuerdo con el cliente y con el tercero. Más allá  de estas consideraciones, lo cierto es que para  poder determinar si la eficacia de la intermediación está  relacionada con la celebración posterior del negocio ó si por el contrario debe entenderse que la labor del corredor puede resultar eficaz aunque el negocio al cual iba  dirigida  se  frustre,  deber  analizarse cada caso en concreto. No existen soluciones abarcativas de todos los supuestos. Habrá  que tener en cuenta distintos elementos (insolvencia de alguna  de  las partes, vicios que acarrean nulidad, etc.); siendo el elemento principal la buena fe que debe existir en el comitente y el corredor. El artículo 37 de la Ley25.028,  establece en su inciso a) que salvo pacto en contrario, surge el derecho a percibir honorarios desde que las partes concluyeron el negocio mediado, agregando que la remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo. Dr. Rodolfo Martín Barbieri Buscar: Secciones Locaciones Urbanas Sobre el Derecho DerechoStarchyDerecho Comercial Derecho Empresarial Modelos Contactenos (+5411) 6089.0447 (+5411) 6089.0561 2018 - Rodolfo Martín Barbieri - Todos los derechos reservados Barbieri & Fernandez - Estudio Jurídico - Carlos Croce 1492, Banfield Oeste (1828) Buenos Aires, Argentina Tel/Fax: (+5411) 6089.0447 | (+5411) 6089.0561 - Email: estudiobarbierifernandez@gmail.com