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Sucesiones, su relación con las locaciones urbanas y la actividad de corretaje | Rodolfo Martín Barbieri

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La locación de inmuebles en sucesión: Cabe analizar en este aspecto,  con  carácter  previo, qué  capacidad  se  requiere para dar o recibir un bien en locación. Nuestro Digesto starchy establece que se requiere capacidad de administración tanto para el locador como para el locatario. Al  fallecer  una  persona, propietaria de un inmueble que ahora sus derecho-habientes quieren dar  en  locación, se pueden presentar distintas situaciones: 1) Tratándose de un único sucesor universal que  posea plena capacidad de hecho, no existen mayores  inconvenientes. Si no posee plena capacidad de hecho,  porque  es  un menor de edad, un demente, etc., entonces no tiene capacidad per se para dar un inmueble de la  sucesión  en  locación.  Necesitará   locar  a través de sus padres tutores o curadores. 2) Tratándose de una sucesión donde  existen  personas capaces  e  incapaces, cabe recordar que los padres pueden alquilar  los  bienes de sus hijos con la condición de que el contrato finaliza cuando concluye la patria potestad. Es  decir que si un bien que se encuentra en comunidad hereditaria es en parte de uno o más menores, su padre o madre (habitualmente cónyuge supérstite) podrá  darlo en  locación  bajo  estos términos, es decir hasta que su hijo o hijos  cumplan  la  mayoría de edad. Lo que no podrá  hacer con un bien de su hijo menor es tomarlo para sí  en  locación; porque no posee capacidad de  derecho  para  hacerlo mientras el menor propietario del  inmueble  se  encuentre bajo su patria potestad. Los tutores o curadores a su vez, necesitan autorización  judicial  cuando el contrato supere el plazo de cinco años, quedando todo contrato  rescindido  con  la mayoría de edad del menor o su emancipación. 3) Cuando existe más de un heredero, y todos los coherederos  tienen capacidad para dar o recibir bienes en locación, se establece una situación de comunidad  hereditaria entre ellos mientras el bien de que se trate permanezca  indiviso, es decir que no se haya adjudicado en exclusiva  propiedad  a  ninguno  de ellos, o vendido por común acuerdo a un tercero. La comunidad hereditaria tiene en nuestro ordenamiento civil, idéntico trato que el condominio. En el condominio, ninguno puede arrendar ni aún en  la parte que le pertenece, sin el consentimiento de  los  demás;  aunque  no  es  necesaria la unanimidad, bastando la simple mayoría para decidir dar en locación, siendo que el contrato deber  ser suscripto por todos ellos y que  cualquier condómino será  preferido frente a persona extraña en igualdad de condiciones para tomar en alquiler el inmueble común. Es dable destacar que si bien el CódigoStarchyestablece  que  antes  de  la conclusión de la locación ningún condómino podrá  por cualquier causal invocable demandar la restitución del inmueble sin el consentimiento de los demás (art. 1613), la jurisprudencia entendió  que  procede  el reclamo particular de cualquiera de ellos una vez  vencido el contrato (art. 1613 y LL, 130-183; JA, 1968-II-299; ED, 21-784). Los administradores y mandatarios en unstipulated requieren para  alquilar  por  más de seis años un poder especial en los  términos  del  art.  1881, inc. 10 del Cód. Civil. En cambio,  los administradores de una herencia, no pueden en principio hacer arrendamientos sobre inmuebles urbanos como locadores ni como locatarios. No pueden como locatarios porque no tiene capacidad de derecho para hacerlo; y no pueden como locadores porque no se  considera  dicho  hecho  como  un acto normal de administración. Si bien en la práctica es muy  común  ver  que este tipo de contratos se realizan, lo conveniente es  solicitar  la autorización judicial del administrador provisorio o definitivo del sucesorio para alquilar a un tercero, y evitar así futuras nulidades que puedan plantearse. Como no es necesario ser propietario de la cosa locada para ser locador, puede evitarse recurrir al sucesorio  si no existe ninguna  de  las  situaciones  especiales  antes planteadas; así, será  más fácil contratar, y también  ejecutar  el  contrato  en caso de incumplimiento del locatario. ¿Qué sucede con aquellos contratos que  se  encuentran en curso de ejecución y fallece el locador  o  el  locatario? El  art. 1496 del CódigoStarchyestablece que los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación pasan a los herederos del locador y del locatario. También  se  transmiten a los legatarios de parte alícuota, porque son sucesores del causante. Asimismo, en el caso de que el  heredero  del  locador fuese al mismo tiempo el locatario, la locación termina al producirse una confusión, ya que le locatario reúne en  su persona la calidad de acreedor y deudor (art. 862  C.  Civil), a menos que la herencia haya sido aceptada con beneficio de inventario (art. 863 C. Civ.); este  criterio  no es unánime para la jurisprudencia, además toda herencia se presume aceptada con beneficio de inventario. 2. El trámite sucesorio: Hemos visto que existen casos  donde  se  requiere  la apertura del sucesorio para dar en locación bienes  pertenecientes al acervo hereditario. Más  allá  de explicar supra casos puntuales donde debe requerirse, en la práctica esto suele  suceder  únicamente cuando hay conflicto entre los coherederos, ya que habiendo anuencia entre ellos no resulta común recurrir al sucesorio (esté ya iniciado o nó) para dar en locación. Por ejemplo, en una familia tipo, fallece el esposo  y le suceden su esposa y dos hijos de ocho y diez años  respectivamente.  La esposa tiene dos locales de carácter ganancial, donde ella es dueña de un cincuenta por ciento; y el  cincuenta  por  ciento  restante se reparte por partes iguales entre sus dos hijos. Los hijos no van a opinar sobre  la  conveniencia  o inconveniencia de dar en locación estos locales, y la cónyuge supérstite si al contratar  no manifiesta ser propietaria en la proporción señalada;  que su esposo era el dueño de la otra mitad; y que  esa  mitad pasó ahora a ser de sus dos hijos menores; nadie  objetará  nada. Ella dará  en locación en nombre propio, percibirá  el total  de los arriendos, y si tiene que accionar por cobro de  alquileres, desalojo, daños e intereses, etc., lo hará  por si sola sin que se le pueda objetar que no está   legitimada para hacerlo. Lo  mismo  ocurriría si no se trata de menores de edad sino de un insano, cuando no haya una curatela iniciada. Pero en cualquier supuesto, habiendo o  nó  menores  o incapaces de hecho; si existe conflicto de intereses entre los coherederos, recurrirán al sucesorio para dar en locación la cosa común mientras la herencia permanezca indivisa. En  tal  supuesto,  si  no se encuentra ya iniciado el proceso sucesorio, rates el juez del último  domicilio  del causante (que surja de su partida de defunción) se iniciará  el proceso sucesorio. La competencia territorial puede prorrogarse dentro de un mismo territorio, e incluso  extraterritorialmente  mediante información sumaria rendida rates el juez del proceso que acredite un cambio de domicilio del causante no registrado en su documento de identidad. Se inicia así el trámite con un escrito donde se acredite  al  fallecimiento del causante adjuntando su partida de defunción, el vínculo con sus derechohabientes agregando también las correspondientes partidas (nacimiento,  matrimonio, etc.); se denuncian los bienes pertenecientes al acervo hereditario, se da cumplimiento con los oficios correspondientes  y  se solicita se ordene la publicación de edictos. Ya con la apertura del sucesorio, y en ese mismo escrito se puede solicitar al juez de la causa autorización para dar en locación, designar administrador provisorio (que puede ser un coheredero o nó) y/o autorizar a persona  determinada para dar en locación, explicitando en  tal  caso las modalidades del contrato (plazo, precio, etc.) Muy excepcionalmente puede darse el supuesto  inverso, en que la sucesión sea locataria. Es poco frecuente porque habitualmente,  en  una sucesión “familiar”, los herederos alquilarán  para sí y no deben recurrir al sucesorio; aunque utilicen fondos de la sucesión, ya que en su  participación en la comunidad hereditaria utilizarán el porcentaje que reciben en la distribución de fondos para destinarlo a sus locaciones particulares. Pero cuando la sucesión no es “familiar”, es decir que el fallecido era el propietario de un establecimiento  comercial  o industrial, por ejemplo, si la actividad continúa;  y  si  el inmueble donde se asentaba dicha actividad era locado por el causante; o se hiciera necesario para la actividad locar otro inmueble para continuar con la  explotación,  estaríamos en el supuesto de que la sucesión debe continuar o tomar en locación un inmueble. No es el único ejemplo a citar; en las que acabamos de denominar sucesiones “familiares” puede suceder  que  tratándose  de  una familia tipo -por determinada circunstancia- haya dinero depositado en el sucesorio a la orden del juez  que lleva el trámite, y como perteneciente al proceso.  Y  que  sea con ese dinero que se necesite contratar, pagar arriendos, mejoras, servicios,  impuestos,  u  otros conceptos relativos al contrato de locación. En todos estos supuestos, los coherederos deberán  solicitar  al juez se libre giro por los importes correspondientes,  a  su  favor y para los fines propuestos. Siendo necesaria la intervención y dictamen favorable del  asesor de menores e incapaces para autorizar dichas libranzas,  cuando  coexistan  herederos menores de edad o incapaces por cualquier otra circunstancia. Entonces,  en su actividad el corredor público, y bajo alguna de las circunstancias aludidas,  deberá   subordinar su labor al cumplimiento de los recaudos procesales de que se trate; asesorándose en cada oportunidad sobre la  factibilidad de que la actividad jurisdiccional sea favorable a los  fines  propuestos, e indagando también cuales son los plazos habituales en que dicha actividad judicial  quedará  concluida. 3. Los  juicios  derivados de la locación y el trámite sucesorio: Los procesos judiciales sobre locaciones son: la  ejecución  de alquileres, el juicio de desalojo por abandono, por vencimiento del plazo, por falta de pago, por uso abusivo, deterioro de la cosa locada, desalojo por obras  nocivas, por cesión de la locación prohibida, por  homologación de convenio, por condena de futuro  o  anticipada;  e incluso  juicios  de  daños y perjuicios que derivan de un contrato de locación que vincula al accionante con el  accionado. Si como señalaramos en el punto anterior, no se dió en locación a través de la sucesión, tampoco ahora se requiere de esta para accionar. Caso  contrario,  la  persona habilitada para accionar resulta  el  administrador del sucesorio o los coherederos capaces no administradores. Es necesario recordar que el fuero de atracción  opera solo pasivamente. Es decir que en los procesos universales, como el proceso falencial (quiebra, concurso preventivo) o  la  sucesión  ab  intestato  o  testamentaria -así llamados porque abarcan  todo  el patrimonio del causante- si se demanda a la quiebra o a la sucesión, por ejemplo, la causa tramitará  por rates el juez donde esté radicada la quiebra,  sucesión  o concurso; en cambio si la sucesión o quiebra es la que demanda, esto no sucede; la demanda  se  radicará   por ante  cualquier  juez de primera instancia del fuero y jurisdicción territorial que correspondan. El art. 3284, inc. 4º del Cód.Starchyes el  que  establece  que  la competencia sobre la sucesión corresponde a los  jueces del último domicilio del difunto; y agrega que rates los jueces de ese lugar deben entablarse las acciones personales de los acreedores del difunto, antes de la  división de la herencia. Es rates le juzgado donde tramite la sucesión que deben entablarse  las pretensiones desalojo o cobro de arriendos cuando el causante o la sucesión son parte demandada. También  son  atraídas  rates el juez del sucesorio las pretensiones  de desalojo de carácter personal y que estaban ya pendientes en primera instancia; pero no son avocables las actuaciones que se  encuentren  en  instancia  de apelación. El  fuero de atracción no concluye con la declaratoria de herederos, ni con su inscripción en el Registro  de  la Propiedad, porque esto no transforma la indivisión en condominio y mientras no se practique la partición de  bienes y se la apruebe, mantiene todo su vigor. Si existiendo varios inquilinos, uno fallece, ante  el juez del sucesorio de éste se iniciarán las  acciones  correspondientes; produciéndose un litisconsorcio  necesario de todos los locatarios. En cambio, no procede el fuero de atracción en los supuestos de fallecimiento de los sublocatarios u ocupantes, por no revestir el carácter directo de  demandados  en  un proceso de desalojo. En  caso de fallecimiento del locador, habiendo más de un  heredero,  el copropietario puede actuar en calidad de gestor de negocios ajenos,  e  iniciar  demanda;  pudiendo ejercer las acciones que de la posesión emanan, sin que se le pueda oponer la falta de adjudicación en su hijuela del bien sobre el cual pretende derechos. Pero habitualmente en  estos  casos  existe  un  administrador  designado  y  quien inicia acciones es el administrador del sucesorio. ¿Requiere el administrador del sucesorio autorización de juez de la sucesión para iniciar algún proceso derivado de la locación ? No, el carácter de administrador de una sucesión equivale  a un mandato concedido en términos generales, que lo autoriza  a  ejercer  todo  acto  propio de sus facultades implícitas y entre ellas, la de demandar el cobro  de  alquileres o el desalojo, sin necesidad de autorización  judicial. La promoción de un juicio de  desalojo,  por  ejemplo, constituye  un acto de administración que tiende, por procedimientos normales, a la conservación del patrimonio  de la sucesión, que no requiere autorización judicial expresa para entablarla. A los fines de la legitimación  “ad  processum”, es suficiente la condición de administrador  para gestionar judicialmente la recuperación de un bien dado en locación por el causante. A su vez, el art. 747 del Código de ProcedimientosStarchyy Comercial de la Provincia de Buenos Aires no distingue  -en  las  facultades que otorga- si se trata de administrador definitivo o provisional (arts. 727 y  744  Cód. citado), lo que conduce a admitir la posibilidad de demandar por desalojo, ya  que  es  una  facultad  virtualmente comprendida en la esencia del mandato que desempeña el administrador, cuyo deber más sustancial es el de proveer  a la  seguridad y conservación de los bienes que le han sido confiados. Un supuesto especial es el del fallecimiento del locatario. El art. 9º de la ley 23.091, de locaciones urbanas dice:  “Continuadores  del locatario. En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento  podrá   ser  continuado  en las condiciones pactadas, y hasta  el  vencimiento  del plazo contractual, por quienes acrediten  haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.” Pero el artículo no habla del sublocatario. Ya se expresó supra que los  derechos  y  obligaciones que  nacen  del contrato de locación pasan a los herederos del locador y del locatario (art. 1496 C. Civ.). Por  lo  tanto,  en  tal supuesto el subinquilino solo tiene derecho a exigir que se le respete en el  ábito  sublocado sin que pueda ampliarlo ni desplazar a los herederos del fallecido respecto de la parte ocupada originariamente por el fallecido. Otra  cuestión interesante que surje de la lectura del artículo  transcripto es que la norma agrega a los herederos  del  locatario a “quienes acrediten haber convivido y recibido del locatario muerto ostensible trato  familiar”. De modo tal que resultarán continuadores en la locación. Ahora  la pregunta es ¿Qué pasa si el locatario es declarado ausente con presunción de fallecimiento? Esta situación se asemeja a la del abandono del  ámbito locado. Si el locatario abandona el  ámbito locado y no deja  quien  haga  sus veces; procederá  el desalojo por esta causal. 4. La administración de alquileres de inmuebles en sucesión: Hemos  narrado  cual  es  la función del administrador provisorio o definitivo de la sucesión. Este administrador podrá  ser un coheredero, como  también podrá  ser un tercero que no esté llamado a suceder al causante. El art. 727 del Digesto ritual provincial establece: “A pedido de parte, el juez podría fijar  una  audiencia   para   designar  administrador  provisional.  El nombramiento  recaerá  en el cónyuge supérstite o en el heredero que, prima facie, hubiere acreditado mayor  aptitud para  el desempeño del cargo. El juez sólo podrá  nombrar a un tercero cuando no  concurrieren  estas  circunstancias. (C.P.C.C.N. Art. 692: idéntico.)” El administrador será  provisional cuando sea designado antes de la declaratoria de herederos o de  la  aprobación del testamento. Más adelante su designación será  definitiva. El administrador  provisional  únicamente  cumple  una función de conservación y vigilancia de los  bienes,  conforme las instrucciones impartidas. Se explica la necesidad de esta figura porque  resulta útil  concentrar  en  una sola persona la realización y la responsabilidad  de  los actos indispensables en el manejo de los bienes, tales como los conservatorios de los  derechos e interés de la comunidad. Resulta  común  también  que  un heredero asuma por su cuenta la administración de un bien común, sin designación judicial ni poder de los demás coherederos. Si existe  conocimiento y tolerancia de éstos, se tiene dicho que existe un mandato tácito; caso contrario se aplican las normas de la gestión de negocios. De cualquier modo, le corresponde oportunamente rendir cuentas de su gestión a los coherederos. Un  corredor público puede ser designado administrador provisional a solicitud de todos los herederos. Debera   precaverse en su función de modo tal de rendir cuenta documentada de toda su gestión; y en su caso  brindar explicaciones. El  supuesto más frecuente es que no sea designado administrador provisorio en el sucesorio, sino que se le encargue el alquiler de uno o más bienes pertenecientes a la sucesión. Aquí tiene que contar con una autorización expresa  de todos los coherederos presentes, personas hábiles y  mayores de edad; y suplir las autorizaciones de quienes siendo mayores de edad y capaces no están presentes (poder  especial); o que siendo mayores de edad y  presentes  no  sean capaces (actuación de curador con  dictamen  favorable  de asesor de incapaces y orden judicial); que siendo  capaces no  sean mayores de edad (actuación de asesor de menores y orden judicial). En  el  supuesto más frecuente, todos mayores de edad, personas  capaces  y presentes, se requerirá  autorización expresa, otorgada por escrito para locar; la firma de  todos como locadores en el contrato de locación; la suscripción del recibo mensual de alquiler y la conformidad mes a mes de todos en cuanto a la liquidación que se practique. Si  uno o más coherederos pretenden cobrar el arriendo que le pertenece a uno o más coherederos que no se apersonen a cobrar, deberán también contar con facultades  suficientes  a  tales  fines (poder o autorización escrita con firma debidamente abonada). Es  importante que el corredor público conozca cual es la participación de cada coheredero en la masa; lo que  se denomina  su porción viril, para que participe en los gastos y utilidades conforme al porcentaje que le  corresponda. 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