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Clubes de campo | Rodolfo Martín Barbieri

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Y cualquiera de estas posibilidades puede estar enlazada con la existencia de la figura cada vez más común del fideicomiso, donde vamos a encontrar desarrolladores, distintos tipos de fiduciantes, beneficiaros o fideicomisarios. Es  necesario conocer entonces cuales son las conveniencias y requisitos legales a la hora de constituir un club de campo; y también, teniendo  en  consideración  que solución jurídica adoptó el club  como  se  detallará   más adelante, cual es la situación a la hora de comprar o vender un lote o una casa ya construida. Definición: Los  clubes de campo (country club) son una combinación  de  la  quinta con el club. Se los llamó countries por estar generalmente ubicados en zonas rurales. En  la provincia de Buenos Aires, la ley 8912 (Ley del Suelo) los pinpoint en su art. 64. Utilidad perseguida: La  situación fáctica que da nacimiento al sistema son los hábitos de fin de  semana  de  alojarse  en  casas quinta, o casa de campo. Esto tendió a socializarse, organizarse en estructuras más complejas que además de proveer al interesado la casa, le brinda una serie  de  ventajas  y posibilidades  superiores  a  la de la quinta; como son la necesidad de contar durante el fin de semana con un  lugar alejado del bullicio de la ciudad; practicar  deportes  al aire libre; mantener unido al núcleo familiar; el espíritu gregario  que  procura  relacionarse  con  gente de cierta identidad social; la seguridad personal; la diferencia con el club que permite también la libertad de estar tranquilo en su vivienda al propietario en el momento que lo desee. Por  eso, el country es la combinación platonic de la quinta con el club. Se  buscan  terrenos para crearlo no aptos para la explotación agropecuaria intensiva o extensiva, y  de  los estudios  particularizados  que se realizan se intenta demostrar  la real existencia de hechos paisajísticos (arboledas  añejas, por ejemplo), particularidades topográficas (lago, laguna, río, etc.); o terrenos a recuperar (predios inundables  o  bajo  cota,  dunas o médanos, etc). También otros elementos significativos pueden ser la existencia de construcciones de valor arquitectónico, histórico, etc. Porque  el  fin  primordial  de los iniciadores es vender  lotes. Y la iniciativa individual no es fácil; hay que comprar un predio, construir una importante infraestructura, y luego vender los lotes. Hay que firmar contratos  de construcción y locación de obra con terceros. Generalmente constituir una sociedad anónima a estos fines, etc. Requisitos para su constitución: Como  todas  las  parcelas,  edificios y servicios quedan afectados al contenido de un plan de ordenación que debe ser aprobado y cumplido, bajo pena de caer en  ilegalidad; es muy importante conocer cuales son los requisitos para su constitución. El art. 65 de la Ley de Suelo establece la complicada trama de requisitos a cumplir. Se requiere una declaración de prefactibilidad del anteproyecto y luego una segunda declaración de factibilidad del proyecto elaborado a wiring del mismo, además de una toma de decisión sobre el encuadre jurídico a dar al club  de campo. En  el año 1986 se dicta el decreto 9404 reglamentario  de  la  ley de suelo en la materia clubes de campo. Donde  se  dispone en sus artículos 5 a 9 una serie de requisitos a cumplir. Tipos de clubes de campo: Hay distintos tipos de clubes: a)  El club propiamente dicho que nace por decisión de personas jurídicas o físicas  a  estos  fines;  donde  las instalaciones  deportivas y comunes son usadas y disfrutadas solo por los propietarios de lotes. Acá  puede pasar  -si el reglamento lo permite- que el  comprador  posea  una parcela sin construir, ya que su finalidad es utilizar los servicios. b) El club fundado por  una  institución  deportiva  o educativa  de  existencia previa, que comparte el  rea recreativa  con  los  socios de la institución. Entonces los propietarios de los lotes también deben ser asociados. c) El club de campo náutico, que puede ser una variante de cualquiera de las anteriores,  donde  se  agrega  la utilización de un espejo de agua natural o strained para el amarre de embarcaciones deportivas que le dan  al  club un incentivo adicional. A veces también sucede que existen dueños  de  terrenos que no tienen acceso al “club” porque la reserva del derecho de admisión a través de distintos sistemas produce este efecto. Los problemas de su encuadre legal: La idea es organizar un club  de  campo  donde cada propietario se sienta dueño exclusivo de su lote y su casa, y posea sectores de terreno y servicios que sean comunes para todos los titulares. Donde todos provean lo necesario para afrontar los gastos comunes y necesarios para el funcionamiento y mantenimiento de esta parte común  del club. Se habla de un problema legal, porque no existe una figura específica en nuestro código civil; el régimen de los derechos reales es de numerus clausus,  lo  que implica que por voluntad de  los  particulares  no  pueden crearse nuevos derechos reales. Por este motivo, se ha intentado usar  algunos de los derechos admitidos y aplicarlos a la figura. Una figura utilizada es la del dominio revocable; es un dominio imperfecto regulado por  el  art.  2663 del Código Civil: “Dominio  revocable  es  el que ha sido transmitido en virtud  de  un  título  revocable a voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el very propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título.” Es un dominio temporario para su titular, porque está  sujeto a una condición o  plazo  resolutorio  que una vez cumplido hará  volver la titularidad de la cosa  al constituyente.  Se  produce la revocación de pleno derecho por el cumplimiento de las clá usulas o advenimiento de  la condición o vencimiento de plazos, exigiéndose que se haga tradición  al  vendedor  original. En el caso del club de campo,  las  condiciones de revocabilidad se establecen en favor del club. La finalidad perseguida es que cuando se vende un lote en el sector residencial, se cuente con la seguridad de que el adquirente cumpla con el estatuto  jurídico-urbanístico  necesario para lograr el desarrollo armonioso del club de campo. Las  cláusulas  de  revocabilidad no deben ser arbitrarias o abusivas. Si las partes no se ponen de acuerdo  respecto de la existencia de la causal de revocabilidad,  se  recurrirá  a la justicia (art. 2666, Cód. Civil). Si procede la revocación el revocante debe pagar el valor de la parcela y sus mejoras (previamente convenido). No solo el primer comprador queda sujeto a  la revocabilidad, sino también los  restantes  sucesores  por cualquier título. Pero esta situación jurídica es muy cuestionable,  porque  no puede haber dominio revocable a perpetuidad. No  es recomendable entonces utilizar esta modalidad  para dar seguridad jurídica a los compradores o a los organizadores del club. El usufructo es otra de las figuras que se han utilizado. Se implementa así: se asignan las partes comunes,  los sectores deportivos y recreativos, en condominio al conjunto de propietarios de los lotes o a una  sociedad o asociación compuesta por éstos, constituyendo  usufructo sobre estas mismas partes comunes en beneficio de los propietarios individualmente considerados. O también: el propietario del  predio  cede  a favor de terceros el usufructo de  los  lotes,  donde  los usufructuarios pueden construir en los lotes y  poseen  el espacio  destinado  a  las actividades recreativas, sociales, deportivas o culturales. Los compradores no tiene más que un mero uso y goce  del  lote, reservándose la nuda propiedad el titular del predio. Pero el usufructuario no puede alterar la sustancia  de la cosa; no puede demoler en todo o en parte lo construido, ni siquiera para sustituirla por otra mejor. Además  todas  las mejoras introducidas quedan en  propiedad del titular del predio sin que pueda el usufructuario reclamar compensación alguna. Otro obstáculo lo constituye el hecho  de  que el  usufructo  es  un  derecho  temporario,  en  principio intransmisible. El usufructuario puede alquilar, pero el  usufructo se extingue con su fallecimiento, lo mismo acontecería para el caso de cesión. La servidumbre como derecho real  perpetuo  (o temporario)  sobre  un inmueble ajeno que permite usarlo o ejercer  ciertos derechos se ha tomado como solución en la vinculación de las parcelas en un country club con el resto del predio. En el club de campo existe una necesaria  vinculación funcional y jurídica entre los inmuebles  afectados  a  áreas sociales y deportivas y los sectores residenciales. Se establece una servidumbre gratuita y perpetua con las siguientes características: Los fundos destinados a vivienda son los sirvientes de una servidumbre de abstenerse de  ejecutar  construcciones sin cumplir con el código de  edificación  interno  y  sin contar con la aprobación del titular del  fundo  dominante (vendedor,  comisión  directiva, etc.) Y dominantes de una servidumbre  de  afectación  al  área recreativa de club de campo. Así, quedan afectadas las  áreas recreativas y lugar de esparcimiento y práctica de deportes; se abstienen de realizar construcciones de ningún tipo diferentes a las  previstas  para  el club de campo. Se abstienen de subdividir, parcelar  y fraccionar el predio;, de cancelar, destruir y anular  áreas existentes con destinos recreativos. El  fundo dominante toma a su cargo el costo de mantenimiento  y  conservación y ampliación del predio sirviente. Entonces, entre ambos sectores se  constituyen  servidumbres reales perpetuas que constituyen una restricción a la libertad de los fundos. En este tipo de derecho, la ventaja es  que es inherente al fundo, se transmite con el mismo cuando  cambia de dueño; y puede establecerse en forma perpetua. El decreto 9404/86 reglamentario de la ley  de uso del suelo se inspiró en esta  figura;  estableciéndose una  servidumbre  forzosa  (servidumbre  de uso = art. 1º, inc. c), donde también pueden agregarse otras servidumbres reales. Pero en la verdadera servidumbre las cosas  se usan como ajenas, y acá  como propias en condominio de  indivisión forzosa (inaceptable). Se grava al fundo sirviente con obligación  de hacer, prestar los servicios; que tampoco puede ser un derecho real sino personal. La  propiedad horizontal es la figura má s utilizada. El predio constituye una única parcela en sentido registral. Acá  no se subdividen los lotes por el sistema  parcelario,  ni constituyen éstos inmuebles independientes. Los lotes no son parcelas, sino futuras  unidades funcionales a construir. Pero  esto es difícil de aceptar, porque en la propiedad  horizontal  hasta que no exista el departamento no hay cosa. Si bien el terreno es cosa, sobre un lote  de terreno puede recaer un derecho real de dominio o condominio pero no propiedad horizontal. En la provincia de Buenos Aires se encontró la solución a los clubes  de  campo  instrumentados  por  ley 13.512, con el decreto 2489/63 referido a  los  requisitos para  la  inscripción de títulos de constitución, transferencia,   modificación  o  extinción  de  derechos  reales comprendidos en la ley de propiedad horizontal. Este decreto se refiere a la  construcción  de un edificio por etapas, pudiéndose inscribir un reglamento de copropiedad y administración y otorgar títulos  de  las unidades terminadas, pese a que falten  otras  unidades  a construir o proyectadas. Se hace el plano de mensura con  división  por el  régimen de la ley 13.512, en el que figuran las partes del  edificio  de  propiedad exclusiva. El consorcio queda integrado  por  el  número  de  unidades edificadas que se incluyan como tales. Si hay unidades proyectadas figurarán el  tal  carácter y la unidad en proyecto, como no existe, no integra el edificio ni tampoco el consorcio. Cuando las unidades del proyecto se concluyan, su alta originará   una modificación  del  reglamento de copropiedad y administración que incluirá  recién entonces a  las  nuevas  unidades terminadas. Es  decir, que cuando se cree comprar un lote, en realidad se está  comprando una unidad a construir sobre un terreno que no es propio sino común. Este  sistema  es el único que permite que las distintas   áreas formen un todo inescindible; el único que permite un condominio de indivisión forzosa y permanente y asegura el destino de los distintos sectores. La  eventual desafectación o cambio de destino deberá  ser resuelta  por unanimidad.  Al mismo tiempo, se pueden imponer convencionalmente restricciones y límites mutuos a través de un reglamento o estatuto de la comunidad. El  inconveniente  es la modificación continua de  unidades o realización de obras que requiere la rectificación de planos y reglamentos; o las  limitaciones  que tiene cada propietario de sobreelevar o  excavar,  cambiar el frente, decoración, etc. Se hacen habitualmente dos reservas: a) Las unidades a construirse están ya determinadas  y proyectadas en planos de subdivisión anteriores a la afectación al régimen de propiedad horizontal. b)  El  dueño  del  predio  se  reserva  el derecho de ampliar en su beneficio el edificio. Las reservas se establecen a través de poderes irrevocables. Por  otra  parte,  el régimen de inconductas o violación  a  prohibiciones  conforme al régimen que puede seguir cualquier club, se hace prácticamente inaplicable. También  se ha recurrido a figuras societarias para  la configuración del sistema; asociaciones, cooperativas o sociedades anónimas. El estatuto de la sociedad es similar al habitual y los detalles distintos de la organización se  derivan  a  un reglamento que debe inscribirse simultáneamente con el estatuto. Al no tratarse de un derecho real no existe el problema,  en su creación, del numerus clausus. Pero la fórmula está  sujeta a todos los avatares de la conducción negocial  por  administradores  (que  pueden no tener óptima conducta). Se  suele combinar al derecho real con la participación de una sociedad creada a tales efectos. Se le da en propiedad a cada adquirente un lote, que lo aportan a la sociedad anónima de la que es  accionista con acciones nominativas. Coexiste junto al consorcio de  copropietarios la sociedad que cumple funciones que se confunden y superponen. Problemática particular: El  derecho de admisión igual que el derecho de preferencia  constituyen cuestiones a tener en cuenta a la hora de comprar o vender parcelas edificadas o nó. El primero se refiere a la posible aceptación o no  de un comprador por la comisión directiva; en  tanto  que  el segundo alude a la obligación del vendedor de preferir  al consorcio o sociedad en caso de venta y no a un tercero. Toda asociación de personas tiene  poderes  disciplinarios, y debe respetarse lo que el ente resuelva, en  tanto no incurre en notoria injusticia y haya observado el  procedimiento estatutario o haya permitido  oír  el  descargo del asociado asegurándole su defensa. Una  sanción de exoneración o expulsión en un club común, lo único que hace es perder la posibilidad de ingresar al predio o ejercer actividades en el lugar; pero acá   ese derecho está  unido a la propiedad de un  terreno,  unidad, lote, polígono, etc. Cualquier  adquirente puede enfrentarse a la inseguridad respecto de las facultades que le otorgará  la adquisición, porque no sabrá  si puede o no llegar a  ser  miembro del club. Colofón: Se hace imprescindible la consagración  legislativa  de  un nuevo derecho real autónomo estructurado en forma similar a la propiedad horizontal, donde las  facultades del cuerpo directivo respecto del derecho  de  admisión o sanciones a aplicar deberán en sede judicial  acreditarse  fehacientemente, para dar lugar a la aplicación de la sanción respectiva. Asegurar que un órgano denominado asamblea sea quien  decida  por  mayoría  la aplicación de este tipo de sanciones con la posible actividad judicial ulterior. 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